Das Objekt in guter Großstadtlage hat einen Wert von über 400.000 €. Die benötigte Kreditsumme beziffert sich auf 210.000 Euro. Das Ehepaar ist Anfang 40 und möchte in spätestens 20 Jahren das Objekt bezahlt haben.
In den letzten 10 Jahren haben sie mit einem Zinssatz von rund 4,5% den Kredit von anfänglich 305.000 € bedient. Mit Tilgung und Sondertilgungen ergibt das eine durchschnittliche Monatliche Belastung von 1752 Euro. Diese Rate wäre weiter tragbar. Da aber auch Geld für die Altersvorsorge aufgewendet werden soll, freuen sich die Mandanten über eine geringere monatliche Belastung.
Ausgehend von dem Wunsch, in 20 Jahren das Objekt bezahlt zu haben, rechnet sich die aktuelle Kondition (Okt 2015, alle Zinssätze nominal, unter 60% Beleihungsauslauf) für eine Finanzierung mit Volltilgung über diesen Zeitraum wie folgt:
20 Jahre, 210.000 € Kredit: 2,19% Sollzins, 1.080 € Rate monatlich.
Das von Kunden ins Gespräch gebrachte Bausparsofortdarlehen kommt nicht in Betracht, da des gegenüber der 20-Jahres-Kondition deutlich teurer ist.
Die Alternativen sind Zinsbindungen von 5,10 oder 15 Jahren. Wir legen immer die gleiche Rate von 1.080 € zugrunde.
Die 15-Jahres-Kondition liegt bei 1,95% Sollzins und ergibt eine Restschuld von 55.257 €. Diese wären dann noch über 5 Jahre zu finanzieren. Völlig offen ist der Zinssatz, zu dem das dann möglich ist. Bis zu einem Zinssatz von 6,65% für die Anschlussfinanzierung stellt sich der Mandant damit besser als mit den 20 Jahren Zinsbindung.
Eine Zinsbindung von 5 Jahren ergibt einen Zins von 1,11% und eine Restschuld von 155.326 €. Wenn eine Anschlussfinanzierung unter 3,14% auf 15 Jahre möglich ist, lohnt sich diese Variante für den Eigentümer. Aber höhere Zinsen schlagen bei der recht hohen Restschuld stärker zu Buche. Wenn der Zinssatz bei 5% läge, ist die monatliche Rate schon um rund 140 € höher.
Eine Finanzierung mit 10 Jahren Zinsbindung kostet 1,5% Zinsen. Damit bleibt nach 10 Jahren eine Restschuld von 104.055 €. Der Zinssatz, den sich der Mandant dann leisten kann liegt bei 4,63% für die verbleibenden 10 Jahre.
Diesen Zinssatz kennt der Kunde von der ersten Finanzierungsphase, die er gerade hinter sich bringt. Das Risiko scheint überschaubar und wir betrachten verschiedene Zins-Szenarien nach 10 Jahren:
Die weitere Finanzierung wäre bei 1,5% möglich: Die Immobilie ist bereits nach 18 Jahren und 7 Monaten schuldenfrei. Das sind 1 Jahr und 5 Monate früher und rund 20.520 € Ersparnis.
Bei 3% ergeben sich 19 Jahre und 2 Monate. Damit spart er 10 Monate und 10.800 €. Bei 6% werden 10 Monate mehr gebraucht.
Das Risiko ist der Mandant gerne gewillt einzugehen. Zumal er auch weiterhin Sondertilgungen für wahrscheinlich hält, die bei allen Varianten mit jährlich zwischen 2.500 und 10.500 € möglich sind.
Bei einer jährlichen Sondertilgung von 3.000 € bleiben nach 10 Jahren noch 71.727 € Restschuld. Mit gleicher Rate und 4,63% Zinsen und weiteren Sondertilgungen ist er nach 15 Jahre und 1 Monat fertig.
Mit der 20-Jahreskondition braucht er ein halbes Jahr länger. Oder anders ausgedrückt, bei dieser Sondertilgung kann er sich sogar einen Zinssatz für die letzten 5,5 Jahre von über 8% leisten.
In seiner gesamten Situation ist er mit den 10 Jahren Zinsbindung sehr gut zwischen Chance und überschaubaren Risiken aufgestellt.Tobias Kellert
TKF Ruhestandsplaner
Rottstr. 33
52068 Aachen
Termin:
http://tobiaskellert.goldener-ruhestand.de/
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